新築か中古ドチラが良い？後悔しない家の選び方を完全解説

新築のメリットとデメリットを解説

マイホームを検討する際、多くの人が最初に憧れを抱くのが「新築住宅」ではないでしょうか。

誰も足を踏み入れたことのない真新しい空間、最新の設備、そして自分たちが最初の住人になるという特別感は、何物にも代えがたい魅力を持っています。

しかし、その輝かしいイメージの裏側にあるデメリットにも目を向け、総合的に判断することが、後悔しない家選びの第一歩となります。

新築住宅の主なメリット

新築住宅が持つ最大のメリットは、その「新しさ」に集約されると言っても過言ではありません。

具体的には、以下のような点が挙げられます。

まず、最新の設備が導入されている点です。

キッチンやバスルーム、トイレといった水回りの設備は、省エネ性能や快適性が年々向上しています。

最新のシステムキッチンは収納力や清掃性に優れ、高断熱浴槽や節水型トイレは日々の光熱費や水道代の節約に直結します。

また、最新の建築基準法に準拠して建てられているため、耐震性や断熱性といった住宅性能が高いことも大きな安心材料です。

特に2000年以降に定められた耐震基準は、大地震への備えとして非常に重要視されています。

次に、保証制度の充実が挙げられます。

新築住宅には「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づき、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

万が一、欠陥が見つかった場合でも、売主である不動産会社や建築会社が無償で補修してくれるため、安心して生活を始めることができます。

さらに、税制面での優遇措置が手厚い点も見逃せません。

住宅ローン控除（減税）は、年末のローン残高に応じて所得税などが還付される制度ですが、新築住宅は中古住宅に比べて控除の対象となる借入限度額が大きく設定されていることが多く、より大きな節税効果が期待できます。

不動産取得税や固定資産税の軽減措置も、新築住宅の方が手厚い傾向にあります。

新築住宅の主なデメリット

一方で、新築住宅にはいくつかのデメリットも存在します。

最も大きな点は、やはり価格の高さです。

同じような立地や広さの物件であれば、中古住宅に比べて価格は高くなります。

この価格には、土地の仕入れ費用や建築費に加え、広告宣伝費や不動産会社の利益などが上乗せされているため、割高に感じられることも少なくありません。

特に、入居した瞬間に物件の価値が下がりやすい「新築プレミアム」と呼ばれる価格の下落は、将来的な資産価値を考える上で無視できない要素です。

一般的に、新築住宅は最初の1年で価値が大きく下がり、その後は緩やかに下落していく傾向にあります。

次に、物件の選択肢が限られるという点です。

特に都心部や人気の住宅地では、新築物件を建てるためのまとまった土地が少なくなっています。

そのため、希望のエリアで新築を探そうとすると、駅から離れた場所や郊外にならざるを得ないケースも珍しくありません。

立地を最優先に考える方にとっては、大きな制約となる可能性があります。

また、完成前の物件を購入する場合、実際の建物を自分の目で確認できないというリスクもあります。

モデルルームや図面だけでは、日当たりや風通し、周辺の騒音といった、実際の住み心地に関わる細かな部分まで把握するのは困難です。

「完成してみたらイメージと違った」という事態を避けるためには、建設現地の周辺環境を時間帯や曜日を変えて何度も確認するなど、慎重な情報収集が求められます。

これらのメリット・デメリットを正しく理解し、自分たちのライフプランや予算と照らし合わせることが、新築住宅選びで成功するための鍵となります。

中古のメリットとデメリットも紹介

新築住宅の魅力に惹かれる一方で、賢い選択肢として近年注目を集めているのが「中古住宅」です。

価格の手頃さだけでなく、立地の良さや自分好みに改修できる自由度の高さなど、中古住宅には新築にはない独自のメリットが数多く存在します。

もちろん、築年数が経過していることによるデメリットも理解しておく必要がありますが、それらを差し引いても余りある魅力を秘めているのが中古住宅の世界です。

中古住宅の主なメリット

中古住宅を選ぶ最大のメリットは、何と言っても価格の手頃さにあります。

一般的に、新築物件に比べて同程度の広さや立地でも安く購入できるため、購入時の経済的な負担を大きく軽減できます。

これにより、同じ予算でもより広い家や、より都心に近い立地を選ぶことが可能になります。

また、浮いた予算をリフォームやリノベーションの費用に充て、自分たちのライフスタイルに合わせた理想の住まいを一から作り上げるという楽しみ方も中古住宅ならではの醍醐味です。

次に、立地の選択肢が豊富である点が挙げられます。

新築物件は開発が進む郊外に供給が集中しがちですが、中古住宅はこれまでの住宅ストックが市場に出回るため、駅近や都心部、文教地区といった人気のエリアでも物件を見つけやすい傾向にあります。

通勤・通学の利便性や、周辺施設の充実度を重視する方にとっては、非常に大きなアドバンテージとなるでしょう。

さらに、実際に物件の状態を自分の目で見て確認できるという安心感も中古住宅の大きなメリットです。

日当たりや風通し、窓からの眺望、さらには隣家の様子や周辺道路の交通量まで、生活を始めてから気づくような細かな点も事前にチェックできます。

また、管理組合の運営状況や修繕履歴などを確認することで、そのマンションがどのように維持管理されてきたかを知ることも可能です。

資産価値が安定している点も魅力の一つです。

新築住宅は購入直後に価値が大きく下がる傾向がありますが、中古住宅はすでに価格がある程度下がった状態にあるため、購入後の価格下落リスクが比較的小さいと考えられます。

特に築年数が20年を超えたあたりからは価格が安定し、立地や管理状態が良ければ、将来的に売却する際も購入時とさほど変わらない価格で手放せる可能性もあります。

中古住宅の主なデメリット

一方で、中古住宅には特有のデメリットや注意点が存在することも事実です。

まず、建物の古さや設備の旧式化は避けられません。

特に築年数が経過した物件では、給排水管や断熱材、耐震性能などが現在の基準を満たしていない場合があります。

購入後に大規模な修繕やリフォームが必要になるケースも多く、そのための費用をあらかじめ予算に組み込んでおく必要があります。

隠れた欠陥（瑕疵）が存在するリスクも考慮しなければなりません。

雨漏りやシロアリ被害、構造上の問題など、内覧だけでは見抜けない不具合が後から発覚する可能性もゼロではありません。

売主が個人の場合、新築のような手厚い保証（瑕疵担保責任）は期間が短かったり、付いていなかったりすることが多いため、購入前に専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を利用することが強く推奨されます。

また、住宅ローン控除などの税制優遇が新築に比べて制限される場合がある点もデメリットです。

例えば、住宅ローン控除を利用するには、一定の耐震基準を満たしていることが条件となります。

1982年（昭和57年）以前に建築された旧耐震基準の物件などは、耐震基準適合証明書を取得しなければ控除の対象外となるため注意が必要です。

これらのメリットとデメリットを天秤にかけ、リフォーム費用や将来のメンテナンス費用まで含めた長期的な視点で物件を評価することが、中古住宅選びを成功に導くための重要なポイントとなります。

価格や諸費用で比較するポイント

家を購入する際、多くの人がまず注目するのは物件の「価格」そのものです。

しかし、実際に必要な資金は物件価格だけではありません。

税金や手数料といった「諸費用」が別途発生し、これを見落としていると資金計画が大きく狂ってしまう可能性があります。

新築と中古、それぞれの価格と諸費用の特徴を理解し、トータルコストで比較することが賢い選択の第一歩です。

物件価格以外の「諸費用」とは？

諸費用とは、物件の購入代金とは別に支払う必要のあるお金の総称です。

一般的に、新築物件の場合は物件価格の3～7％、中古物件の場合は6～10％程度が目安とされています。

中古物件の方が割合が高いのは、仲介手数料がかかるためです。

主な諸費用の内訳は以下の通りです。

これらの諸費用は、基本的に現金で支払う必要があるため、自己資金としてあらかじめ準備しておかなければなりません。

例えば3,000万円の中古物件を購入する場合、諸費用だけで180万～300万円程度が必要になる計算です。

新築と中古の価格・諸費用の比較

それでは、新築と中古で価格や諸費用にどのような違いがあるのかを見ていきましょう。

まず物件価格ですが、これは前述の通り、同じような条件であれば中古の方が安いのが一般的です。

この価格差が、中古を選ぶ最大の動機になることが多いでしょう。

一方で諸費用については、先ほども触れたように中古の方が割高になる傾向があります。

最大の理由は「仲介手数料」の有無です。

新築物件の多くは不動産会社が売主となっているため仲介手数料はかかりませんが、個人が売主である中古物件の取引では、買主と売主を仲介する不動産会社に手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限は法律で「売買価格の3% + 6万円 + 消費税」と定められており、高額な物件ほど負担も大きくなります。

ただし、新築物件でも諸費用が全くかからないわけではありません。

例えば、新築マンションでは、将来の大規模修繕に備えるための「修繕積立基金」を、購入時に一括で支払うのが一般的です。

また、新築戸建てでは、水道を利用するために必要な「水道加入金（水道分担金）」がかかる場合があります。

購入後のコストも忘れずに

さらに、購入時だけでなく、入居後に発生する「維持費」や「修繕費」も考慮に入れることが不可欠です。

新築物件は当面の間、大きな修繕の必要性は低いと考えられますが、中古物件の場合は購入後すぐに給湯器の交換や外壁の塗り替えといった修繕が必要になる可能性もあります。

特にリフォームを前提に中古物件を購入する場合は、物件価格とリフォーム費用を合わせた金額が、新築物件の価格を上回らないか慎重に検討する必要があります。

固定資産税や都市計画税といった税金は、毎年かかり続けるコストです。

これらの税金には軽減措置がありますが、その内容や適用期間が新築と中古で異なるため、長期的な視点でのシミュレーションが大切です。

物件価格の安さだけで判断せず、諸費用や将来のメンテナンスコストまで含めた「ライフサイクルコスト」で比較検討することが、経済的な負担を抑え、満足のいく住まい選びにつながります。

税金の優遇措置に違いはあるのか

マイホーム購入は大きな出費を伴いますが、国は住宅取得を促進するために様々な税金の優遇措置を設けています。

これらの制度をうまく活用することで、経済的な負担を大きく軽減することが可能です。

しかし、その優遇措置の内容は、新築住宅と中古住宅で異なる場合が少なくありません。

ここでは、代表的な税金である「住宅ローン控除」「不動産取得税」「固定資産税」に焦点を当て、新築と中古の違いを詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して家を購入した人が、年末のローン残高の一定割合を所得税（および一部住民税）から差し引くことができる制度です。

節税効果が非常に高いため、必ず押さえておきたい制度と言えます。

この控除を受けるための要件や控除額の上限が、新築と中古で異なります。

新築住宅の場合、省エネ性能に応じて借入限度額が上乗せされる仕組みになっており、長期優良住宅やZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅など、性能の高い住宅ほどより多くの控除を受けられます。

一方、中古住宅の場合は、新築に比べて借入限度額が低く設定されています。

特に注意が必要なのは、中古住宅の築年数要件です。

以前は耐火住宅（マンションなど）で築25年以内、非耐火住宅（木造戸建てなど）で築20年以内という要件がありましたが、現在はこれが緩和され、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された「新耐震基準」に適合していれば対象となります。

旧耐震基準の物件であっても、「耐震基準適合証明書」などを取得すれば控除を利用できる場合がありますが、証明書の取得には費用と時間がかかるため、購入前に確認が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入した際に一度だけ課税される地方税です。

この税金にも軽減措置があり、適用されると税額がゼロになるケースも珍しくありません。

新築住宅の場合、課税標準からの控除額が中古住宅よりも大きく設定されていることが一般的です。

中古住宅でも軽減措置は受けられますが、新築と同様に「新耐震基準」を満たしていることが前提となります。

自治体によって細かい要件が異なる場合があるため、購入を検討している物件が所在する都道府県の税務事務所に確認すると確実です。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税される地方税です。

この税金についても、新築住宅には特に手厚い軽減措置が用意されています。

具体的には、新築戸建ての場合は3年間、新築マンションの場合は5年間、建物の固定資産税額が2分の1に減額されます。（長期優良住宅の場合は期間がさらに延長されます）。

中古住宅には、この新築住宅向けの軽減措置はありません。

ただし、土地の固定資産税については、住宅用地であれば新築・中古を問わず軽減措置が適用されます。

これらの税金の優遇措置は、数年間で数十万円から数百万円もの差になることもあります。

物件価格だけでなく、こうした税制面の違いもトータルコストとして計算に入れ、どちらが自分たちの資金計画にとって有利かを慎重に判断することが求められます。

専門的な内容も多いため、不動産会社の担当者やファイナンシャルプランナーに相談しながら、シミュレーションを行うことをお勧めします。

物件の寿命と将来の資産価値は

マイホームを単なる「住む場所」としてだけでなく、長期的な「資産」として捉える視点は非常に大切です。

購入した家が何年くらい住み続けられるのかという「寿命」、そして将来的に売却や賃貸に出すことになった場合に、どれくらいの価値が残っているのかという「資産価値」。

これらは、新築と中古で考え方が大きく異なります。

長期的な視点を持って、どちらが自分のライフプランに合っているかを見極めましょう。

建物の「寿命」についての考え方

まず、建物の物理的な寿命について考えてみます。

税法上の「法定耐用年数」は、木造が22年、鉄筋コンクリート造（マンションなど）が47年と定められていますが、これはあくまで税金の計算上の数字であり、建物の実際の寿命を示すものではありません。

適切なメンテナンスやリフォームを行えば、法定耐用年数を超えても快適に住み続けることは十分に可能です。

新築住宅の場合、最新の建材や工法で建てられているため、耐久性は高いと考えられます。

特に長期優良住宅の認定を受けている物件は、数世代にわたって住み続けることを前提とした厳しい基準をクリアしており、寿命の面では大きな安心感があります。

一方、中古住宅の場合は、これまでの所有者がどのようなメンテナンスを行ってきたかが寿命を大きく左右します。

例えばマンションであれば、長期修繕計画が適切に立てられ、定期的に大規模修繕工事が実施されているかどうかが鍵となります。

戸建ての場合は、屋根や外壁の修繕履歴、シロアリ対策の実施状況などを確認することが大切です。

築年数が古くても、しっかりと手入れされてきた物件は、構造がしっかりしていることが多く、購入後のリノベーションによって新築同様の性能を取り戻すことも可能です。

将来の「資産価値」の変動

次に、資産価値が将来どのように変動していくかを見ていきましょう。

一般的に、建物の価値は築年数とともに減少していきます。

特に新築住宅は「新築プレミアム」があるため、購入直後の価格下落率が最も大きくなります。

入居して1年経つだけで、価格が10～15%程度下がることも珍しくありません。

その後は緩やかに下落を続け、築20～25年あたりで下落のスピードが鈍化し、価値が安定してくると言われています。

中古住宅は、この価格下落がある程度進んだ状態で購入することになります。

そのため、購入後の価格下落リスクは新築に比べて小さいというメリットがあります。

特に、築年数が古い物件ほど、建物の価値はほぼゼロに近くなり、土地の価値だけが価格の大部分を占めるようになります。

ここで重要になるのが「立地」です。

建物の価値は年々下がっていきますが、土地の価値は社会情勢や周辺開発によって変動します。

駅からの距離が近い、複数の路線が利用できる、周辺に商業施設や学校が充実しているといった好立地の物件は、土地の価値が下がりにくいため、資産価値全体も維持されやすい傾向にあります。

これは、中古物件を選ぶ際の大きなメリットと言えるでしょう。

将来、住み替えなどで家を売却する可能性があるのであれば、新築の「新しさ」という価値を取るか、中古の「立地の良さ」や「価格の安定性」という価値を取るか、という視点で検討することが重要です。

自分のライフプランを想像し、10年後、20年後にその家がどのような価値を持っているかを考えることが、賢明な資産形成につながります。

耐震性や保証はどちらが安心か

日本は世界でも有数の地震大国であり、マイホームを考える上で「耐震性」は最も重要な性能の一つです。

また、万が一の不具合や欠陥に備える「保証」制度も、安心して暮らすためには欠かせません。

これら「安心」に関わる要素は、新築と中古でどのような違いがあるのでしょうか。

それぞれの特徴を理解し、どちらが自分たちの求める安心感に応えてくれるかを確認しましょう。

耐震性の基準とチェックポイント

日本の建築物の耐震基準は、大きな地震が発生するたびに見直されてきました。

その大きな節目となるのが1981年（昭和56年）6月1日です。

この日以降に建築確認を受けた建物に適用されているのが「新耐震基準」で、それ以前のものは「旧耐震基準」と呼ばれます。

• 新耐震基準：震度6強～7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないこと。
• 旧耐震基準：震度5強程度の地震で倒壊しないこと。

この基準の違いは、建物の安全性に直結します。

新築住宅は、当然ながら現行の最も厳しい新耐震基準で設計・建築されています。

さらに、近年では「耐震等級」という指標も重視されています。

これは地震に対する建物の強さを3段階で示したもので、最高ランクの「耐震等級3」は、消防署や警察署など防災の拠点となる建物と同等の耐震性を持つことを意味します。

新築の戸建て住宅では、この耐震等級をアピールしている物件も多く、安心感を求める方には大きな魅力となります。

一方、中古住宅の場合は、いつ建てられたかによって適用される耐震基準が異なります。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件であれば、まずは新耐震基準を満たしていると考えられます。

しかし、それ以前の旧耐震基準の物件については注意が必要です。

耐震性が現在の基準に比べて劣る可能性があるため、購入を検討する際には耐震診断を受け、必要であれば耐震補強工事を行うことが推奨されます。

補強工事には数百万円単位の費用がかかることもあるため、そのコストも予算に含めておく必要があります。

保証制度の違いと安心感

次に、建物の欠陥に対する保証制度を見ていきましょう。

新築住宅には、法律（品確法）で定められた強力な保証が付いています。

売主である事業者は、住宅の構造耐力上主要な部分（基礎や柱など）と、雨水の浸入を防止する部分（屋根や外壁など）について、引き渡しから最低10年間の「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」を負うことが義務付けられています。

この期間内に欠陥が見つかれば、無償で修理を請求できるため、購入者にとっては非常に心強い制度です。

これに対して、中古住宅の保証は売主が誰かによって大きく異なります。

売主が不動産会社（宅建業者）の場合、宅建業法により、最低2年間の契約不適合責任を負う義務があります。

しかし、売主が一般の個人の場合は、この法律上の義務はありません。

契約で保証期間を定めることは可能ですが、一般的には2～3ヶ月程度と短期間であったり、「保証なし」という条件で取引されたりすることも少なくありません。

この保証の薄さが、中古住宅購入の不安要素となることがあります。

この不安を解消するために、「既存住宅売買瑕疵保険」という制度があります。

これは、専門家による検査に合格した中古住宅について、引き渡し後に見つかった欠陥の補修費用を保険金でカバーするものです。

保険に加入できるかどうかを、購入の判断基準の一つにするのも良いでしょう。

耐震性も保証も、一般的には新築の方が手厚く、安心感は高いと言えます。

しかし、中古であっても、新耐震基準以降に建てられ、瑕疵保険に加入できる物件であれば、その差をかなり埋めることが可能です。

物件のスペックだけでなく、これらの「安心」に関わる制度をしっかり比較することが重要です。

後悔しないための新築と中古ドチラの選び方